Zonas cercanas a la Línea 3 del Metro: Más proyectos habitacionales, más plusvalía al terreno

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febrero 5, 2020

El Metro de Santiago crece, y con eso el mercado inmobiliario se mueve en su oferta de viviendas en la ciudad. Se estima que en los próximos años se construirán más de 14 mil nuevas viviendas aledañas a la Línea 3, haciéndose importante una adecuada planificación urbana para mantener la calidad de vida en el espacio público.

De acuerdo con cifras de Metro de Santiago, son 1,1 millones de habitantes los que se ven beneficiados por la creación de la Línea 3, que promete aproximadamente 30 minutos de viaje entre las comunas de Quilicura y La Reina, pasando también por Conchalí, Independencia, Santiago y Ñuñoa.

Y económicamente hablando, el mercado también reacciona ante las mejoras de conectividad y acceso de la ciudad. Uno de los más inmediatos es el inmobiliario, que de forma rápida busca ofertar nuevas opciones habitacionales en las comunas involucradas con el nuevo servicio de transporte.

De hecho, un estudio realizado por la Consultora Montalva Quindos proyectó más de 14 mil nuevas viviendas en dichas zonas, estimando una población de 58.312 habitantes. Tomó en consideración los permisos de edificación vigentes y anteproyectos aprobados para construir en un radio de cinco cuadras a la redonda (considerado como caminables), siendo Ñuñoa y Santiago las comunas con mayor cantidad de documentos aprobados. En la primera se considera un 49% del total (7.086 inmuebles), y en la segunda un 31% (4.554).

El factor fundamental

Revista del Cobre y la Industria conversó con Reinaldo Gleisner, consultor del área de Brokerage de Colliers International, quien resalta el fenómeno de la conectividad como efecto de esta especulación inmobiliaria.

“Lo principal de la Línea 3 es que incorpora una extensa área y una gran población a la conectividad segura y predecible, haciendo mucho más confiable el traslado. La conectividad es un elemento fundamental para la inclusión de las personas, para generar oportunidades de educación, trabajo y accesos a servicios”, explica.

“En particular, el tramo de la Línea 3 entre Quilicura y Universidad de Chile, genera una conectividad entre Quilicura, Conchalí e Independencia, abriendo la alternativa de generar una oferta inmobiliaria que cumple con dos elementos fundamentales de la demanda de hoy: viviendas de 1 a 2 dormitorios, en edificaciones modernas y eficientes; con acceso al Metro. Más del 70% de la demanda busca estas características, por lo tanto, esta red abre más espacio para más viviendas en la ciudad de Santiago que está cada vez más congestionada, lo que se refleja por el incesante aumento del precio de las viviendas”, agrega Gleisner.

También se observa que nuevas zonas de Santiago, más alejadas del polo central de la ciudad, se vuelven más atrayentes producto de un mejor acceso. “La oferta de vivienda actual y futura en la comuna de Independencia está muy activa”, comenta el analista de Colliers International.

Añade: “Es una oferta de viviendas atractivas, pero alternativa a Santiago, que sigue siendo la comuna más demandada para vivir. Conchalí cercano al eje del metro, ahora está captando la atención de las inmobiliarias para desarrollo en los años siguientes. No es aventurado esperar, que el valor de suelo elegible para desarrollo inmobiliario, en no más de dos a tres años, se acerque a los valores de la comuna vecina, manteniéndose 15% a 20% por debajo de la comuna de Santiago, medido como costo por m2 vendible de vivienda”.

En el caso de Quilicura -según el experto- todavía no es el tiempo de las áreas de edificación en altura. “No tiene aún un concepto de edificios de densificación, eso se dilatará un par de años, salvo que la comuna haga una propuesta moderna e integradora, que permita desarrollar un área urbana atractiva y moderna”.

Para comunas que ya llevan años con el beneficio del metro, como es el caso de Santiago y Ñuñoa, ya que existen restricciones del plan regulador comunal, para Gleisner la dirección irá en el aumento del precio de la vivienda, más que en una mayor disponibilidad. Al igual que en el caso de La Reina.

Espacio público

Sí o sí, la configuración de la ciudad y los espacios públicos cambian. El arquitecto y  académico de Ingeniería en Transporte y Logística de la Universidad Andrés Bello, Diego Edwards, señala que los conflictos empiezan a notarse cuando lugares muy residenciales empiezan a cambiar de forma muy drástica. “Acá se genera una ruptura, porque ya las personas no tienen la misma calidad del espacio público. Un rol súper importante está en la planificación urbana. No es malo densificar barrios, pero cuando se hace sin mejorar el espacio público es cuando surgen los problemas”.

“Hay que permitir el desarrollo y la renovación de la ciudad, pero que no sea a costa del empeoramiento del espacio público. Y sí hay un efecto negativo que se ha observado, al menos en Santiago, es que el precio de la vivienda se ha hecho menos asequible para las personas. Ahí tenemos que ver cómo lo tenemos que solucionar en el futuro, ya que parece que esta dirección se mantendrá”, concluye.

Para los próximos diez años, el Metro de Santiago sumará tres nuevas líneas: 7, que conectará las comunas de Renca con Vitacura; 8, cuyo recorrido será entre Providencia y Puente Alto, y 9 que irá desde Santiago hasta La Pintana.

 

Sector de Matta: el que más aumentó su plusvalía

Un estudio del área de Research de Mercado Libre, realizado con datos de Portalinmobiliario.com, revela que el sector de Matta fue el que más aumentó su plusvalía con el desarrollo de la Línea 3. El precio del metro cuadrado pasó de 21,5 UF a 50,2 UF, que implica una variación del 133%. Otros sectores que tuvieron una importante variación en su valor fueron: Irarrázaval (122%), Universidad de Chile (114%) y Parque Almagro (105%).

Sectores con gran potencial

Con respecto al entorno de las estaciones Los Libertadores, Cardenal Caro, Vivaceta y Conchalí, que aún no cuentan con gran número de permisos de construcción otorgados, Carla Tapia, gerente del Área de Estudios Inmobiliarios de Montalva Quindos, comenta que quedan terrenos que podrían ser usados para levantar proyectos inmobiliarios habitacionales. Por esta razón, son sectores con gran potencial. Dado que aún no hay mucho desarrollo, señala, los precios aún están bajos, a diferencia de otras estaciones más céntricas.

Cifras destacadas

• La estación Irarrázaval es la que cuenta con la mayor cantidad de permisos aprobados para construir más de 3.733 viviendas. Le siguen: Parque Almagro con 2.814 propiedades, Plaza Chacabuco (en Independencia) con 1.277 viviendas, y la estación Ñuñoa con 1.207 inmuebles.

• Las estaciones que cuentan con el valor del metro cuadrado más caro son Chile-España (81,6 UF/m2), Ñuñoa (77,3 UF/m2), Plaza de Armas 74,3 (UF/m2) y Plaza Egaña (73,7 UF/m2).